Korteriühistul tekivad nõuded korteriomanike vastu enamasti kommunaalarvetest tulenevalt. Kui mõni aga arveid ei maksa, siis avaldab see mõju kogu korteriühistu toimimisele ning paratamatult ka teistele korteriomanikele.
Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 44 on sätestatud korteriühistu pandiõigus, mis on oluline korteriühistutele kuna see annab nendele paremad võimalused võlgnikest korteriomanike vastu nõuete maksmapanekuks. Kokkuvõtlikult öeldes on korteriühistul õigus saad korteri müügi korral eelisõigus osale müügihinnast.
Korteriühistu pandiõiguse ulatus
Korteriühistu pandiõigus on seadusjärgne ja kinnistusraamatusse kandmata õigus, mis tagab korteriühistule võimaluse rahuldada oma nõuded korteriomandi arvelt.
Tänapäeval on tavaline, et korter on ostetud eluasemelaenuga ja seega on korterile seatud panga kasuks hüpoteek. Kui korteriomanik jääb võlgu juba pangale, siis tõenäoliselt on tal võlgnevused ka korteriühistu ees. Seega olukorras, kus pank otsustab oma hüpoteeki realiseerida ning algatab täitemenetluse on korteriühistu õigused kaitstud. Korteriühistul tekib õigus liituda täitemenetlusega esitades oma nõudeid, mida rahuldatakse enne hüpoteegipidaja (tavaliselt on selleks pank) nõuete rahuldamist.
Kui kohtutäitur müüb korteri enampakkumisel, siis sellest rahast kantakse esmalt kohtutäituri kulud, siis korteriühistu nõuded ja alles siis panga nõuded. Korteriühistu pandiõigus aga ei ole piiramatu.
Korteriühistu pandiõiguse suurus vastab eelmise majandusaasta majandamiskulude summale, mis on kinnitatud üldkoosoleku otsusega või majandusaasta aruandega. Kui korteriühistul on kohustus esitada majandusaasta aruanne korteriühistute registrile, määratakse korteriühistu pandiõiguse suurus registrile esitatud majandusaasta aruande järgi.
Täiendavalt on seaduses kehtestatud piirang, et täitemenetluses võib korteriühistu nõue rahuldatud saada kuni 50% täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist ehk siis 50 % summast, mis jääb müügihinnast pärast kohtutäituri tasude ja muude täitemenetlusega seotud kulude kandmist.
Pandiõiguse realiseerimise protsess käimasoleva täitemenetluse raames
Täitemenetluse seadustik (TMS) § 149¹ kohaselt kui kohtutäitur arestib korteriomandi ja sissenõudjaks ei ole korteriühistu, siis saadab kohtutäitur korteriühistule teate korteri arestimise kohta ning korteriühistul tekib võimalus esitada oma nõuded.
Oluline on arvestada, et mitte kõik nõuded saab rahuldatuks täitemenetluses pandiõiguse alusel. Esitada saab nõudeid, mis on muutunud sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist. Siinkohal tuleb kontrollida, millal on keelumärge sisse kantud. Korteriühistu võib kohtutäiturilt teate saada algatatud täitemenetluse osas ka mitu kuud pärast keelumärke seadmist. Keelumärke seadmise kuupäev peaks olema märgitud kohtutäituri teates aga kui see ei ole, siis on seda võimalik korteriühistul kontrollida kinnistusraamatust.
Lisaks on pandiõigusega tagatud ka täitemenetluse jooksul tekkivad nõuded. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus 462 SE eelnõu seletuskirja järgi on kõneluse regulatsiooni eesmärk eelkõige see, et täitemenetluses ei jääks rahuldamata korteriühistu nõuded, mis muutuvad sissenõutavaks täitemenetluse ajal või pärast täitemenetluse alustamist.
Kui korteriühistu on saanud kohtutäiturilt teate korteri arestimise kohta, siis on korteriühistul 10 päeva aega, et esitada oma nõue, nõude põhjendatuse kontrollimist võimaldavad andmed ja majandamiskulude edasise arvestuse alus. Kui ta hilineb, siis enam ei ole võimalik alustatud täitemenetluse raames oma nõudeid rahuldatuks saada. Seega kindlasti tuleb olla aktiivne ja koheselt reageerida kuna see võimaldab suurema vaevata vähemalt osa oma nõuetest rahuldatuks.
Praktiline näide
Korteriühistule tuleb kohtutäiturilt teade algatatud täitemenetluse ja korteri arestimise kohta 15.01.2025. a. Kohtutäitur teeb korteriühistule ettepaneku esitada oma nõuded. Korteriühistu kontrollib kinnistusraamatust keelumärke seadmise aeg ning näeb, et keelumärge seati 10.12.2024. a. Seega on korteriühistul võimalik esitada oma nõuded, mis on sissenõutavaks muutunud alates 15.09.2024. a. Siinjuures pööran tähelepanu, et sissenõutavaks muutub korteriühistu nõue arve maksmise tähtpäeval ja mitte arve esitamise päeval.
Lisaks saab esitada ka täitemenetluse jooksul tekkivaid nõudeid. Siinkohal peab aga korteriühistu ise olema aktiivne ja edastama jooksvalt oma nõuded kohtutäiturile.
Korteriomanikul on aga võlgnevus juba alates 01.01.2024. a. Nõuded, mis on sissenõutavaks muutunud vahemikus 01.01.2024 kuni 15.09.2024. a ei saa rahuldada juba algatatud täitemenetluses ilma jõustunud kohtuotsuseta. Sellisel juhul peaks korteriühistu esitama võlgniku vastu hagiavalduse.
Korteriühistu üldist nõudeõigust mõjutab see, kas korter müüakse enampakkumises või mitte
Igaks juhuks täiendavalt toon veel välja, et korteriühistu üldise nõudeõiguse juures tuleb arvestada ka nõuete ülemineku regulatsiooniga korteri müügi korral.
KrtS § 43 sätestab korteriühistu ees olevate võlgade üleminekut uuele omanikule. Kui uus omanik ostab korteri tavalise tehinguga, siis vastutab uus omanik korteriühistu ees käendajana, kuid tema vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Teiste sõnadega lähevad uuele omanikule üle eelmise omaniku kommunaalvõlgnevused.
Kui korteriomand müüakse täitemenetluses, omandatakse see üldjuhul võlavabalt. Sel juhul rahuldatakse korteriühistu nõuded täitemenetluse tulemi arvelt pandiõiguse ulatuses ja seda ka vaid siis kui korteriühistu on õigeaegselt neid nõudeid kohtutäiturile esitanud.
Kokkuvõte
Korteriühistu pandiõigus on tõhus vahend korteriühistu majandamiskulude kaitsmiseks ning selle rakendamine ei sõltu sellest, kas täitemenetlus on algatatud korteriühistu avalduse alusel või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, milles on sissenõue pööratud korteriomandile.
Oluline on siinkohal aga panna tähele, millised nõuded on korteriühistul kuna nõudeõiguse rahuldamise ulatus on piiratud nii summaliselt kui ka ajaliselt. Seega kui korteriühistul on nõudeid varasemast perioodist või summaliselt on neid rohkem, siis tuleb korteriühistul pöörduda hagiga kohtu poole kuna muu täitedokumendi alusel alustatud täitemenetluses kõiki tema nõudeid ei rahuldata.
Kui vajate õigusnõu korteriühistu pandiõiguse küsimustes, võtke ühendust meie advokaadibürooga.
Jana Reitsakas
Vandeadvokaat
15.01.2025. a
Antud artikkel annab üldise informatsiooni õiguslikes küsimustes ning seda ei saa lugeda õigusteenuse osutamiseks. Iga juhtumi puhul tuleb arvestada selle eripäraseid asjaolusid. Seisukoha saamiseks arvestades just Teie juhtumit palun võtta ühendust advokaadibürooga REMO’s.