Reitsakas Advokaadibüroo

Appi, kaasomand on hävimas. Mida teha?

Tänapäeval ei ole haruldane nähtus, et asi kuulub kaasomandisse ehk siis kuulub mitmele isikule. Nii kaua kuni kaasomanike omavahelised suhted on head ei ole oluline, mis on kaasomaniku õigused ühise asja majandamisel ja mis saab tekkinud kuludest. Probleemid tekivad siis, kui tekib poolte vahel tüli või kui kaasomand tekib tahtevastaselt, näiteks pärimise teel tekkinud kaasomand. Sellises olukorras tekibki kaasomanikel küsimus, millised õigused nendel on ja mis saab asja jaoks tehtud kulutustest. Seekord võtan luubi alla olukorra, kui asi on hävimas ja on vaja teha mingeid toiminguid selle säilitamiseks.

Kaasomanikul on õigus teha kaasomandi säilimiseks vajalikke toiminguid. Antud õigus tuleneb asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõikest 4. Tekib paratamatult küsimus “mis on asja säilitamine”. Ühest vastust ei ole võimalik anda ja tuleb otsustada juhtumi põhiselt. Kahtlemata on asja säilitamiseks vajalik toiming see, kui maja katus laseb läbi ja vaja katust parandada. Sellise näite puhul ei teki tõenäoliselt vaidlust, et kas tuleks midagi ette võtta. Teiseks näiteks saaks tuua elektrijuhtmestiku vahetamise vajadus. Juhul, kui maja on kasutuses ja elektrijuhtmestik ei vasta nõuetele ja on ohtlik, siis selle vahetamine on asja säilimiseks vajalik toiming. Kui aga maja ei ole kasutuses, siis tegemist on küll vajaliku toiminguga kuid mitte hädavajaliku ja kiireloomulise asjaga.

AÕS § 72 lõige 4 annab kaasomanikule õiguse teha vajalikke toiminguid ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. Tavapäraselt kehtib kaasomanike vahel põhimõte, et asja vallatakse ja kasutatakse kokkuleppel ning teatud juhtudel enamuse otsusel. Samas, kui tekib vajadus teha toiminguid asja säilitamiseks, siis on igal kaasomanikul õigus teha neid toiminguid ilma teiste nõusolekuta. Vastasel juhul tekiks olukord, kus asi enne hävib või saab oluliselt kahjustuda kuna kaasomanikud ikka veel vaidlevad selle üle, mida teha, kuidas teha ja kes ja kui palju maksab selle eest.

Igasuguste hilisemate vaidluste välistamiseks soovitame igal juhul proovida kaasomanike vahel kokkuleppele jõuda asja säilimiseks vajalike toimingute ja nendega kaasnevate kulude osas. Kui isegi kokkuleppele ei jõuta, siis hilisemas kohtuvaidluses tuleb igal juhul kasuks, et vähemalt on proovitud kokkuleppele jõuda ning teised kaasomanikud olid teadlikud, et on oht asja säilimisele ja milliseid toiminguid tuleb teha, isegi kui see on vaid ühe kaasomaniku seisukoht. Seejuures rõhutan, et kaasomanik üksi saab otsustada vaid erandkorras ehk siis, kui antud toiminguga ei ole võimalik oodata seni kuni saavutatakse poolte kokkulepe. Siia alla ei lähe need toiminguid, mis on küll vajalikud kuid mitte hädavajalikud. Näiteks maja renoveerimine kui see on vajalik aga mitte hädavajalik maja säilitamiseks. Teiste sõnadega tuleb iga toimingu puhul kaaluda, kas konkreetse toiminguga viivitamine kuni pooled vaidlevad tekitaks asja kahjustumise, hävimise või looks hävimise või kahjustamise ohu. Kui vastus on “jaatav”, siis annab seadus kaasomanikule õiguse võtta vastu otsus toimingu tegemiseks ja selle teostamiseks.

Kui kaasomanikud on kaalunud olukorda ja leidnud, et asja säilitamise tõttu ei saa toimingutega viivitada ja tegutseda tuleb kiirelt, siis tekib teine küsimus. Mis saab toiminguga kaasnevatest kuludest? Ilmselgelt kannab need algselt kaasomanik, kes otsustas toimingu teha kuid selle toimingu tagajärjel säilis asi, mis kuulub ka teistele kaasomanikele. Loogiline tundub, et antud kulusid peaksid kaasomanikud kandma ühiselt. Nii tundus ka seadusandjale ja AÕS § 72 lõikega 4 andis ta kaasomanikule õiguse nõuda kulude hüvitamist teistelt kaasomanikelt.

Nõuda saab selliste toimingute osas kantud kulude hüvitamist, mis olid vajalikud asja säilitamiseks. Kui asja säilitamise jooksul tehti ka muid vajalikke toiminguid, siis nende nõudmisel tuleb hinnata juba muid asjaolusid, eelkõige kas need olid vajalikud ja kas on järgitud kaasomanike vahelist otsustamise protseduuri. Nende kulude hüvitamise nõudeks on mitmeid õiguslikke aluseid.

Kokkuvõttes soovitan iga toimingu juures tõsiselt kaaluda, kas antud toiming on hädavajalik ja kas selle puhul on õigustus mitte järgida kaasomanike vahelist otsustamise protseduuri. Kui leiate, et tegemist on hädavajaliku toiminguga, siis kindlasti tuleb säilitada kuludokumendid ja tõendid selle kohta, milliseid toiminguid on tehtud. See on vajalik teistele kaasomanikele nõude esitamiseks.

Jana Reitsakas

Vandeadvokaat

Aprill 2017. a

 

Antud artikkel annab üldise informatsiooni õiguslikes küsimustes ning seda ei saa lugeda õigusteenuse osutamiseks. Iga juhtumi puhul tuleb arvestada selle eripäraseid asjaolusid. Seisukoha saamiseks arvestades just Teie juhtumit palun võtta ühendust advokaadibürooga REMO's.